аренда, найм жилого помещения. РФ.

В данном разделе заметки, статьи, изменения в законодательстве, ссылки на нормы,

касающиеся договора найма или аренды жилого помещения в РФ. 

31.01.2021

 

НАЙМ ИЛИ АРЕНДА

Некоторые важные условия. 

 

НАЙМ

Стороны в договоре: наниматель и наймодатель. 

Договор найма жилого помещения.

Заключается только между физическими лицами.

Регулируется главой 35 ГК РФ.

 

АРЕНДА

Стороны в договоре: арендодатель и арендатор.

Договор аренды жилого или нежилого помещения.

Заключается, если любая из сторон юридическое лицо либо ИП, одна из деятельностей которого - сдача помещений в аренду.

Регулируется главой 35 ГК РФ, основание - ч.2 ст. 671 ГК РФ. 

 

Если сдаётся малоэтажный дом, то на земельный участок заключается отдельный договор аренды! Либо составляется смешанный договор с различными условиями владения и пользования. 

 

Внимание! 

Нет субнайма.

Есть поднаем и субаренда.

Поднаем - это передача по договору прав нанимателя третьему лицу. 

Субаренда - передача по договору прав арендатора третьему лицу. 

 

В договоре прописывается условие с правом или без права передачи в субаренду или поднайм. 

 

Малоэтажный индивидуальный дом

Сдаётся в найм или аренду только вместе с земельным участком, который также указывается в договоре. Если есть права, ограниченные сервитутом (ограниченное право пользования), то это также прописывается в договоре. 

 

Внимание! 

Если наймодатель или арендодатель скрыли существенную информацию от второй стороны, например, что сдаваемая в найм квартира является залогом по ипотечному договору и может быть отобрана банком в случае непогашенного долга собственника, то вторая сторона имеет право на компенсацию всех своих издержек из-за вынужденного переезда или другого причинённого ущерба, например, от действий приставов. 

 

К договору прилагается доверенность, заверенная нотариусом в обязательном порядке,  даже если наймодатель/арендодатель сын, муж, сват, троюродная сестра двоюродной собаки тёти, живущей на севере. 

 

К договору прилагаются все правоустанавливающие документы (копии), где указан собственник помещения.  Если это выписка из Росреестра, то желательно, чтобы она была получена не менее, чем за 3 дня до заключения договора, идеально - в день заключения договора. 

 

Договор всегда ограничивается сроками. Если заключается длительный договор, то он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Это позволяет обезопасить обе стороны договора от недобросовестности исполнения обязательств. 

 

Фонд капитального ремонта.

 

Статья 154 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. 

И наниматель не может осуществлять плату в этот фонд, так как не является собственником. Требование в данном случае незаконно, если договором не установлено иное. 

 

Важно указать в договоре какие именно платежи и каким образом вносит наниматель/арендатор. Самостоятельно оплачивает или перечисляет на счёт собственнику. Помните, что ЖК РФ предусмотрена самостоятельная оплата коммунальных платежей, поэтому в договоре необходимо указать, кто будет оплачивать. 

 

Залог

Обычная ошибка - называть это в договоре «страховой депозит». Он не применим к договору найма/аренды жилого помещения, так и к имуществу. Не применим и к способу обеспечения обязательства исполнения условий договора. 

Залог может вноситься за сохранность мебели. Можно также застраховать помещение и находящееся в нём имущество, что зачастую надёжнее для обоих сторон и избавляет от лишней нервотрёпки при непредвиденных ситуациях - пожара, затопления или кражи. 

 

Акт приёмки

В акте, кроме всего прочего, необходимо указать все видимые недостатки помещения. Например, треснула плитка на полу, скол на зеркале, сломанная створка окна или дырявая рама, неработающий кран, нерабочий холодильник и тд. 

О невидимых недостатках обязан предупредить собственник, указать их в акте. В противном случае вскрытые существенные недостатки служат серьёзным поводом для расторжения договора и возмещения убытков, причинённых поиском нового жилья. 

 

Другие совершеннолетние собственники или зарегистрированные лица

Должны дать письменное согласие на сдачу в наем/аренду жилого помещения, заверенное нотариусом. Либо подписать договор, либо выдать Доверенность, заверенную нотариусом. 

В договоре также прописывается регистрация временная или постоянная. Срок временной регистрации. А также иные условия. 

 

Оплата

В договоре должна быть чётко указана оплата найма. Когда, кому и как передаются или перечисляются установленные договором суммы. 

На каждую оплату необходимо писать расписку в свободной форме, где указывать сумму, дату, за что, от кого и кто получил, либо сохранять банковские чеки, в которых указаны те же параметры при условии безналичного расчёта. 

 

Физические лица часто не любят платить налог на доходы от найма/аренды.

Что делать? 

Необходимо для начала обратиться к аудитору или бухгалтеру, который сделает вам верный расчёт НДФЛ. Только после этого уже пугаться налога. По факту он может оказаться не таким великим. Ваше право выбрать также ИП и налог в 6%, а не 13%. 

Ниже можете скачать полноценный договор Найма квартиры без права поднайма. 

С актом приёма-передачи. 

После оплаты вы сразу же можете скачать договор и внести в него данные сторон и жилого помещения. 

Останется только распечатать. 

Ваши вопросы задавайте внизу.